Ở Việt Nam, đất là một loại tài sản đặc biệt nên các hợp đồng thuê đất cần có sự chặt chẽ và có một số điểm khác so với các loại hợp đồng khác. Để có thể soạn thảo được một hợp đồng cho thuê đất đúng pháp luật và có lợi cho các bên thì Công ty tư vấn Blue xin tư vấn cho quý khách hàng quan tâm về cách thức soạn thảo hợp đồng cho thuê đất như sau:
Đặc điểm của hoạt động cho thuê đất
Thứ nhất, về giá trị pháp lý của việc cho thuê đất. Hoạt động cho thuê đất của Nhà nước làm phát sinh quyền sử dụng đất của người sử dụng đất thông qua hợp đồng. Quyền sử dụng đất phát sinh dựa trên cơ chế thỏa thuận, tự do bày tỏ ý chí của hai bên là Nhà nước và người sử dụng. Do đó, quan hệ giữa Nhà nước và người sử dụng trong thuê đất thể hiện tính bình đẳng hơn so với hoạt động giao đất.
Thứ hai, về quan hệ chủ thể. Hoạt động cho thuê của Nhà nước phát sinh giữa Nhà nước và các tổ chức, hộ gia đình, cá nhân có nhu cầu sử dụng đất. mặc dù hoạt động cho thuê đất của Nhà nước được thực hiện thông qua hình thức pháp lý là hợp đồng, song do Nhà nước vừa là tổ chức quyền lực chính trị vừa là người đại diện chủ sở hữu đất đai, nên ở một chừng mực nhất định, hoạt động cho thuê đất vẫn mang tính chất quyền lực Nhà nước.
Thứ ba, về đối tượng quan hệ thuê đất. Đối tượng được Nhà nước cho thuê đất bao gồm tổ chức, hộ gia đình, cá nhân trong nước; tổ chức, cá nhân nước ngoài và người Việt Nam định cư ở nước ngoài, doanh nghiệp có vốn đầu tư nước ngoài có nhu cầu sử dụng đất.
Sự mở rộng đối tượng so với hình thức Nhà nước giao đất cho thấy hình thức thuê đất thì mọi đối tượng sử dụng đất dường như có cơ hội bình đẳng trong việc tiếp cận thị trường đất đai khi có nhu cầu sử dụng đất.
Thứ tư, về nghĩa vụ tài chính. Nếu trong hoạt động giao đất có những đối tượng phải nộp tiền sử dụng đất và có những đối tượng không phải nộp tiền sử dụng đất thì trong hoạt động cho thuê đất thì người sử dụng đất luôn phải thực hiện nghĩa vụ trả tiền thuê đất cho Nhà nước.
Hình minh họa
Hình thức hợp đồng cho thuê đất tại Thanh Hóa
Hợp đồng cho thuê đất phải lập thành văn bản. Theo quy định tại điểm b khoản 3 Điều 167 Luật đất đai năm 2013 thì hợp đồng cho thuê đất (hay còn gọi là hợp đồng cho thuê quyền sử dụng đất) không bắt buộc phải công chứng, chứng thực mà tùy theo yêu cầu của các bên tham gia hợp đồng.
Điều khoản cơ bản trong hợp đồng
Hợp đồng thuê đất là một loại hợp đồng dân sự nên các bên tham gia hợp đồng được quyền tự do thỏa thuận các điều khoản nhưng phải phù hợp với quy định của pháp luật điều chỉnh. Thông thường, một hợp đồng thuê đất thường có những điều khoản cơ bản như sau:
Thông tin các bên tham gia hợp đồng: Thông tin các bên thường bao gồm các yếu tố: Họ và tên của cá nhân, tên của tổ chức, người đại diện theo pháp luật của tổ chức, chứng minh nhân dân hoặc mã số thuế, địa chỉ, số tài khoản của các bên.
Chi tiết về đất cho thuê: Trong điều khoản này, các bên phải ghi rõ các thông tin gắn liền với đất cho thuê như: địa chỉ, diện tích, tình trạng đất, loại đất, mục đích sử dụng đất,…
Thời hạn thuê đất và thời gian giao đất: Thời hạn thuê đất do các bên thỏa thuận và ghi rõ trong điều khoản này về thời gian bắt đầu cho thuê và thời hạn thuê (hoặc thời gian kết thúc thuê đất). Các bên cũng quy định cụ thể thời gian dự định giao đất cho bên thuê, thời gian giao đất có thể trùng với thời gian bắt đầu thuê đất
Giá tiền thuê, thời hạn và phương thức thanh toán tiền thuê: Hai bên thỏa thuận giá tiền thuê đất, thời hạn thành toán (một lần cho toàn bộ thời gian thuê hoặc trả tiền thuê hàng năm), thời gian thanh toán (ghi rõ ngày tháng năm), phương thức thanh toán (tiền mặt hoặc chuyển khoản)…
Quyền và nghĩa vụ của các bên: Quyền và nghĩa vụ của các bên tự thỏa thuận theo quy định của pháp luật Dân sự, pháp luật Đất đai và không trái với pháp luật khác có liên quan.
Thời điểm hợp đồng có hiệu lực: Ghi rõ ngày, tháng, năm
Các thỏa thuận khác: Các bên có thể thỏa thuận các điều khoản khác liên quan nhưng không được trái với pháp luật như:
- Thỏa thuận các trường hợp có quyền đơn phương chấm dứt hợp đồng;
- Thỏa thuận thời điểm chấm dứt hợp đồng, điều kiện chấm dứt hợp đồng;
- Thỏa thuận về tài sản khác gắn liền với đất cho thuê;
- Thỏa thuận về phạt vi phạm hợp đồng: Ghi nhận rõ mức phạt vi phạm nhưng lưu ý mức phạt vi phạm hợp đồng không được vượt quá 8% tổng giá trị hợp đồng;
- Thỏa thuận về giải quyết tranh chấp: Ghi nhận rõ cơ quan giải quyết tranh chấp và hình thức giải quyết tranh chấp;
- Thỏa thuận về sửa đổi, bổ sung và điều khoản thi hành.
Lưu ý:
Chủ thể cho thuê phải là chủ sử dụng của mảnh đất và có Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất;
Cần lưu ý về nhóm người sử dụng đất tham gia ký Hợp đồng phải là tất cả các thành viên trong nhóm ký tên hoặc có văn bản ủy quyền theo quy định của pháp luật về dân sự. Đây là quy định rất quan trọng để bảo đảm Hợp đồng có hiệu lực nhưng không hay được chú ý tới.
Chủ thể tham gia hợp đồng là tổ chức thì người ký phải là người đại diện theo pháp luật của tổ chức đó. Có nhiều trường hợp trên thực tế xác định sai người đại diện mà đã tới hợp đồng vô hiệu.
Thời hạn thuê đất là không quá 50 năm, trường hợp đặc biệt theo khoản 3 Điều 126 Luật đất đai thì là không quá 70 năm.
Mọi vấn đề vướng mắc liên quan đến đất đai, cần tư vấn cho thuê đất tại Thanh Hóa, quý vị hãy liên hệ tư vấn Blue để được hỗ trợ.
